Как получить ипотеку по минимальной ставке
Поскольку ипотека является на рынке недвижимости РФ самым доступным способом приобрести собственное жилье, альтернативой съемной квартире и помимо прочего еще и инвестиционной возможностью, мы собрали в данной статье все актуальные рекомендации о том, как получить ипотеку в 2022-2023 году. Фактически, нужно знать 10 шагов по реализации ипотечного плана и ориентироваться в их нюансах.
1) Финансовый план
Ипотека начинается с первоначального взноса. Необходимо оценить, какими возможностями вы располагаете: какую сумму первоначального взноса готовы заплатить реальными деньгами, какую покроют субсидии (материнский капитал, льготы военной ипотеки и т.д.).
Далее рассчитывается схема платежей. Чтобы ипотека была доступной и финансово необременительной, предполагаемый ежемесячный платеж по ней не должен превышать 40% семейного совокупного дохода.
Важно спрогнозировать расходы семьи в диапазоне ближайших 15-20 лет, с учетом того, что они могут увеличиваться в связи с появлением детей, изменением обстоятельств и т.п. Специалисты в сфере финансового кредитования советуют иметь вклад в качестве резервных средств в объеме ежемесячных платежей на полгода вперед, чтобы при форс-мажорных расходах можно было спокойно воспользоваться данными средствами на погашение ипотечных платежей до того момента, как финансовая ситуация выровняется.
2) Ипотечная ставка
Ставка по ипотеке в среднем достигает 9-10%, однако, банки нередко предлагают выгодные акции совместно с городскими застройщиками (важно читать дополнительные условия и соглашения по конкретным акциям и объектам), а также если сумма вашего первоначального взноса будет превышать базовый минимум, то и ставка по ипотечным платежам, как правило, будет меньше. Размер первоначального взноса на рынке недвижимости РФ имеет градацию от 10 до 20% от общей стоимости квартиры.
Оптимально брать кредит в той же валюте, что и большая часть поступлений вашей семьи. Ситуация на рынке ипотечного кредитования показывает довольно высокорисковые нюансы валютной ипотеки. Для отечественного рынка наиболее безопасной будет ипотека в национальной валюте, а именно в рублях.
Валютная ипотека, даже несмотря на кажущуюся выгоды, как правило, может испытывать скачки по платежам в несколько раз превышающие изначальную сумму договора при переводе в рубли.
3) Целевой кредит
Ипотека, в идеале, подбирается под определенный тип объекта: квартира (первичный или вторичный рынок – первичный рынок новостроек на сегодняшний день существенно выгоднее вторичного), студия, коттедж, частный дом, долевое участие, индивидуальное строительство (такие кредиты дают менее охотно из-за бюрократических нюансов и сложностей в оценке).
4) Права
Убедитесь, что объект не обременен правами третьих лиц. А также детально проясните, если дело касается новостроек, получаете вы его в собственность или же в долгосрочную аренду у города (на 99 лет, например, как это бывает с апартаментами), не в залоге или же не под арестом данная собственность. С этой целью необходимо заказать выписку из ЕГРН и отследить информацию по всем ее разделам. Это базовая проверка жилья на безопасность, а сделки на легитимность и прозрачность. Банк, в свою очередь, быстрее одобрит подобную проверенную сделку.
Не оставляйте аванс за квартиру, так как банк может не одобрить сделку по конкретному объекту. Сумму по сделке нужно также согласовывать после одобрения ее проведения банком, так как он, что касается вторичного рынка, принимает окончательное решение по приемлемым для сторон условиям и деталям сделки.
Важное значение имеют такие аспекты, как отсутствие перепланировок и законность текущих планировок, наличие инженерных коммуникаций и сетей, положительное заключение госкомиссий по объекту.
5) Выбор банка выдающего ипотеку
Финансовая организация, где вы оформляете кредит по ипотеке, как и любой другой кредит в принципе, имеет определяющее значение, соответственно, брать ипотечный кредит стоит у достаточно известного банка с хорошей репутацией на рынке. Проанализируйте с помощью мониторинга в интернете, какие программы есть у ведущих банков, какие существуют акции и выгодные условия. Составьте список нескольких наиболее приемлемых именно для вас вариантов и продолжайте двигаться к реализации своей идеи. Обязательно рассмотрите тот банк, где вы получаете заработную плату на дебетовую карту, он может предложить вам выгодные индивидуальные условия. Также можно узнать подробности банковского обслуживания и данные о текущих акциях и программах по телефону. Обязательно узнайте сведения о необходимой страховке по ипотечному кредиту, штрафах и возможностях досрочного погашения кредита. Попросите менеджеров рассчитать предполагаемую сумму ежемесячного платежа по кредиту.
6) Подготовьте пакет документов
Необходимый пакет для заявки на ипотечный кредит предполагает паспорт, заверенную копию трудовой книжки, справку о доходах, документы о семейном положении. Конкретные банки требуют различный набор сведений в пакете документов. Есть программы, где достаточно предоставить только паспорт и СНИЛС, однако, процент ипотечного платежа по ним может быть гораздо выше. Если же вы является держателем зарплатной карты данного банка, то процент для вас не будет повышенным, а набор документов, требуемых банком, окажется базовым и упрощенным.
7) Заполните анкеты
Следующим шагом является заполнение анкеты-заявки на сайте банка. Будьте внимательны, заполняя ее, это также своего рода документ, определяющий формат ваших отношений с банком и возможные его условия. Затем можно обращаться с подготовленным пакетом документов в отделение банка, которое территориально удобно для вас.
Ваша задача быть для банка платежеспособным и надежным заемщиком, что будут показывать данные вашей текущей кредитной истории и сведения о доходах.
8) Ожидание решения
Банк принимает решение об одобрении или отклонении вашей заявки в течение 1-2 недель. За это время он должен проверить вас как заемщика, может в том числе позвонить по месту работы, чтобы уточнить объективность указанных вами данных. Как только банк согласует кредит, можно приносить документы по выбранному объекту недвижимости в отделение банка. Если речь идет о вторичной недвижимости, то ее имеет смысл оценить у независимого оценщика.
Проверка объекта занимает около двух недель. За это время производится подготовка документов на подписание и подсчитывается страховая сумма. Важно оформить все пункты верно, чтобы из-за неточностей банк не отклонил заявление.
9) Кредитный договор по ипотеке
Ознакомиться с ним необходимо максимально внимательно, разобрав каждый пункт, причем до подписания. В договоре можно нередко встретить невыгодные для заемщика пункты, будьте предельно внимательны, от этого зависят ваши расходы на 15-20 лет вперед и особенности статуса собственника жилья.
Обязательные пункты договора: объект ипотеки, оценка, существо, срок и размер исполнения обязательств, пункты о дополнительных платежах и штрафах, пошлина за оформление в Росреестре, комиссия за год, оценочные расходы. Есть ли в договоре ограничения на продажу или аренду, перепланировку?
Банк не должен проводить дополнительные услуги, такие как подключение к программе страхования имущества, на платной основе, страхованию подлежит лишь залоговое имущество. Запрет досрочного погашения ипотеки также незаконен по п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)».
10) Право собственности
Финальный и заветный пункт – оформление права собственности на имя заемщика, переоформление объекта недвижимости на него. Данная процедура происходит в течение недели после получения документов на право собственности, иногда в тот же день. Банк переводит средства на счет собственника, объект недвижимости становится вашей собственностью.
