Новостройки будут продолжать дорожать в этому году, и на то есть несколько причин. Главной из них являются эскроу-счета, на которые в пилотном режиме перейдут сделки между застройщиками и покупателями квартир в новых домах. Данная альтернатива была предложена государством для защиты прав дольщиков и искоренения практики обманутых дольщиков в стране.
Напомним, что сейчас проекты за стройки на 75% финансируются из средств наиболее заинтересованных лиц – самих дольщиков. Уже много лет такая расстановка сил на рынке всех устраивала, но было решено изменить систему. Пилотная работа начнется для таких проектов с 1 июля текущего года. И квартиры начнут стремительно дорожать именно в разгар лета 2022.
Существуют объективные причины для роста цен на квартиры, в этой статье мы перечислим их.
1) Банкротство банков. Массовые отзывы лицензий
Фактически за следующие несколько лет эскроу-счета (аналог банковской ячейки в формате счета до момента реализации обязательств обеих сторон) будут замещать несколько триллионов рублевых средств жителей РФ в обороте строительного рынка. Безусловно, это будет плюсом для банков, но для покупателей приведет к удорожанию стоимости квартиры. Раньше средства поступали напрямую от дольщиков к застройщикам, теперь они будут замораживаться на специальных счетах до востребования. Как ни странно, для покупателей это помимо условной надежности прибавляет и новые риски в случае банкротства банка. А издержки застройщиков в ходе строительства новых объектов лягут непосредственно на плечи дольщиков.
2) Финансирование строек
Финансировать стройки теперь будут не сами дольщики, заинтересованные лица, а специальные кредитные продукты от банков, которые будут довольно дороги. Банки заинтересованы получить доход как третьи лица в цепи сделок с новостройками. Раньше взносы дольщиков помогали избежать этой необходимости и стремительного удорожания сделок с новостройками. Также средства будут перечисляться в Фонд защиты дольщиков, что в том числе приведет к удорожанию итоговых объектов на строительном рынке. На фоне ослабления рубля ситуация лишь усугубится, повысится и НДС, а высокий спрос добавить к общей картине свои коррективы.
3) Сроки застройки
Банк по закону имеет право отклонить операцию по счетам для застройщика. При этом достаточно проблемно для девелопера будет обжаловать такое решение в суде, поскольку нет достаточного количества прецедентов и развитого законодательства.
4) Подпольные сделки
На рынке стоит ожидать появления подпольных схем сделок с новостройками. У застройщиков, по сути, два пути: повышать цены на свои объекты, или сохраняя цены привлекательными для покупателя, заключать предварительные договоры по полулегальным схемам, что довольно опасное и рискованное дело для покупателя.
5) Кредиты не имеют ценового потолка
Для банков цена фондирования будет не просто минимальной, но нулевой. Каким образом тогда будет определяться процент, под который будут выдаваться ссуды? Сейчас трудно это предсказать, а привязанных к реальным условиям градаций еще просто не существует. Это ощутимо изменит инвестиционную стоимость проектов застройки.
6) Проверка условий
Появится необходимость еще тщательнее проверять и банки, и застройщиков. Банки на предмет опасности отзыва лицензий, застройщиков на качество и перспективность проектов. Важно понимать, будет ли дана ссуда, и будет ли проект доведен до конца.
В 2020 году цены на квартиры в новостройках уже установили новые рекорды, в текущем годы ожидается удорожание на 5-7% минимум, а вероятнее всего больше.
